Actualizado 11 de marzo de 2026
Calculadora de Crédito Hipotecario 2026 — México
Calcula la mensualidad de tu crédito hipotecario. Incluye enganche, intereses totales y CAT estimado.
Calculadora de Crédito Hipotecario 2026 — México
Calcula la mensualidad de tu crédito hipotecario, el costo total del financiamiento y el CAT estimado. Compara opciones de crédito para comprar tu casa o departamento en México.
¿Cómo calcular la mensualidad de un crédito hipotecario en México?
Un crédito hipotecario es el financiamiento más grande que la mayoría de los mexicanos contratará en su vida. En 2026, las tasas de interés hipotecarias en México oscilan entre el 10% y el 12% anual en bancos comerciales, dependiendo del perfil crediticio, el plazo y la institución financiera. Conocer exactamente cuánto pagarás de mensualidad, intereses totales y el costo real del crédito (CAT) es fundamental antes de firmar.
Fórmula de cuota fija (sistema francés)
La gran mayoría de los créditos hipotecarios en México utilizan el sistema de pagos fijos (amortización francesa). La fórmula para calcular la mensualidad es:
M = P × [r × (1 + r)^n] / [(1 + r)^n − 1]
- M = Mensualidad (pago fijo mensual)
- P = Monto del préstamo (precio del inmueble menos enganche)
- r = Tasa de interés mensual (tasa anual ÷ 12)
- n = Número total de mensualidades (años × 12)
Ejemplo práctico 2026
Supongamos que deseas comprar una casa de $2,000,000 MXN con las siguientes condiciones:
- Enganche: 20% = $400,000
- Monto del crédito: $1,600,000
- Tasa de interés: 11.5% anual
- Plazo: 20 años (240 meses)
Aplicando la fórmula:
- r = 11.5% / 12 = 0.9583% mensual
- n = 240 meses
- Mensualidad = $17,424 MXN aproximadamente
- Total a pagar en 20 años: $4,181,760
- Intereses totales: $2,581,760 (161% del monto prestado)
El enganche: ¿cuánto necesitas ahorrar?
En México, los bancos generalmente solicitan un enganche mínimo del 10% al 20% del valor del inmueble. Sin embargo, dar un enganche mayor tiene beneficios significativos:
| Enganche | Monto crédito (casa $2M) | Mensualidad (11.5%, 20 años) | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 10% ($200,000) | $1,800,000 | $19,602 | $2,904,480 |
| 15% ($300,000) | $1,700,000 | $18,513 | $2,743,120 |
| 20% ($400,000) | $1,600,000 | $17,424 | $2,581,760 |
| 30% ($600,000) | $1,400,000 | $15,246 | $2,259,040 |
Gastos de escrituración y costos adicionales
Además del enganche, debes considerar los gastos de escrituración, que representan entre el 5% y 8% del valor del inmueble:
- Avalúo: $3,000 a $8,000 MXN
- Gastos notariales: 2% a 4% del valor de la propiedad
- Impuesto de adquisición (ISAI): varía por estado, generalmente 2% a 4.5%
- Derechos de inscripción en el Registro Público: 0.5% a 1%
- Comisión por apertura: 0% a 1.5% del monto del crédito (algunos bancos no la cobran)
Para una casa de $2,000,000, los gastos de escrituración pueden sumar entre $100,000 y $160,000 MXN.
¿Qué es el CAT y por qué importa?
El Costo Anual Total (CAT) es el indicador que incluye todos los costos del crédito: tasa de interés, comisiones, seguros obligatorios (vida y daños) y gastos de apertura. El Banco de México obliga a todas las instituciones a publicarlo para que puedas comparar créditos de forma justa.
Un crédito con tasa de 10.5% puede tener un CAT de 13% o 14% una vez sumados seguros y comisiones. Siempre compara usando el CAT, no solo la tasa de interés.
Deducción fiscal de intereses hipotecarios
Si el valor del inmueble no excede de 750,000 UDIS (aproximadamente $5.8 millones MXN en 2026), los intereses reales pagados por el crédito hipotecario son deducibles en tu declaración anual de ISR. Los intereses reales son la diferencia entre los intereses nominales y el ajuste por inflación (art. 151, fracción IV, LISR).
Consejos para obtener la mejor tasa
- Mantén un buen historial en Buró de Crédito (score mayor a 700)
- Compara al menos 3 instituciones usando el CAT
- Considera plazos de 15 años: pagas más mensualidad pero ahorras enormemente en intereses
- Pregunta por programas especiales: Apoyo INFONAVIT, Cofinavit, subsidios CONAVI
- Negocia la comisión por apertura y el costo del avalúo
Preguntas frecuentes
En 2026, las tasas de interés hipotecarias en bancos comerciales mexicanos oscilan entre el 10% y el 12% anual fijo, dependiendo del perfil crediticio del solicitante, el plazo, el enganche y la institución financiera. Algunas instituciones ofrecen tasas promocionales desde 9.5% en ciertos programas.
La mayoría de los bancos en México solicitan un enganche mínimo del 10% al 20% del valor del inmueble. Dar un enganche mayor reduce tu mensualidad y los intereses totales que pagarás. Un enganche del 20% es lo más recomendable para obtener mejores condiciones.
Los plazos más comunes son 10, 15 y 20 años. A menor plazo, la mensualidad es más alta pero pagas significativamente menos intereses totales. Un crédito a 15 años puede ahorrarte hasta un 40% en intereses comparado con uno a 20 años. Elige el plazo más corto que tu presupuesto permita.
El Costo Anual Total (CAT) es un indicador porcentual que incluye la tasa de interés, comisiones, seguros obligatorios y todos los costos del crédito. El Banco de México exige su publicación para que los consumidores comparen créditos de forma justa. Siempre compara hipotecas usando el CAT, no solo la tasa.
Sí, los intereses reales pagados por créditos hipotecarios de casa habitación son deducibles en tu declaración anual de ISR, siempre que el valor del inmueble no exceda 750,000 UDIS (aproximadamente $5.8 millones MXN). Solo son deducibles los intereses reales, que son los intereses nominales menos el ajuste por inflación.
Los gastos de escrituración representan entre el 5% y 8% del valor del inmueble. Incluyen avalúo, honorarios notariales, impuesto de adquisición de inmuebles (ISAI), derechos de inscripción en el Registro Público y la comisión por apertura del banco. Para una propiedad de $2 millones, pueden sumar entre $100,000 y $160,000 MXN.
Depende de tu situación. Infonavit ofrece tasas desde 1% hasta 12% según tu ingreso en VSM, pero los montos suelen ser menores. Un crédito bancario da montos más altos pero con tasas del 10-12%. También puedes combinar ambos con esquemas como Cofinavit, aprovechando tu subcuenta de vivienda con un crédito bancario complementario.
